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赃款购房的法律效力————兼谈构成刑事犯罪情况下,民商合同法律效力问题
发表时间:2012-9-5 20:42:14     分享到:

赃款购房的法律效力

————兼谈构成刑事犯罪情况下,民商合同法律效力问题

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佛山某房地产企业近日遇到一个难题:李某于月前与房地产公司签订《商品房买卖合同》且已一次性缴纳全部房款,开发商已经对该房屋提交备案登记。房地产公司后来收到江门公安函件,函件称李某涉嫌贩卖毒品罪,李某购房款属于赃款,要求房地产商解除与李某购房合同并将款项扣至公安指定帐户。开发商向本律师咨询:开发商与李某的商品房买卖合同是否有效?若合同被强制解除,开发商损失由谁承担?

张惠全律师作为佛山地区长期处理房产纠纷、民事纠纷的专业律师,经结合法律规定及司法实践情况,向房地产开发商提供法律意见:因为刑事上构成犯罪,行为人的行为属于以合法形式掩盖非法目的,根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第一项“一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益”的规定认定合同无效。

其一,根据刑事诉讼法相关规定,公安机关有权对赃款进行追缴,相关单位及个人应予配合。因此,开发商应配合江门公安,解除与李某购房合同,将购房款扣至公安指定账户

其二,至于李某构成违约,给房地产商造成损失的,两者属于不同法律关系,且基于刑事优先于民事原则,房地产商可以另行追讨。

从本案例中可以延伸出另一个司法实践中经常出现的法律问题:刑事上构成诈骗罪,行为人签订的民商事合同是否有效?就此问题,广东高院对此有解释,应以是否损害国家利益、合同相对人或其工作人员是否知道或者应当知道对方从事诈骗犯罪行为为标准进行划分,区别情况认定民商事合同的效力。如果因欺诈行为签订的民事合同损害国家利益,则无论合同相对人是否知道诈骗行为,应认定合同无效。如果诈骗行为人以欺诈、胁迫的手段使合同相对人在违背真实意思的情况下订立合同,但不涉及损害国家利益的问题,合同相对人或其工作人员不知道对方从事诈骗犯罪行为,更没有参与诈骗犯罪的,则属于《中华人民共和国合同法》第五十四条规定的可撤销的情形,作为受损害方的合同相对人有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销合同,由受欺诈方,即合同相对人决定是否申请撤销因罪犯欺诈行为而签订的合同,受欺诈方不主张撤销的,合同可认定有效,因为在这种情形下,合同相对人没有过错,其善意利益应得到保护。如果合同相对人或其工作人员知道或者应当知道对方从事诈骗犯罪行为,甚至参与诈骗犯罪的,那么合同相对人就不具善意利益,应适用《中华人民共和国合同法》第五十二条“恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益”或者“以合法形式掩盖非法目的”的规定,对该单位与合同相对人之间签订的合同应当认定无效。