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开发商逾期办理房产证需承担违约责任
发表时间:2012-8-4 20:47:51     分享到:

开发商逾期办理房产证需承担违约责任

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许某与佛山三水某房地产开发公司2001416日签订《商品房购销合同》,约定由许某购买坐落于三水区某市场一商铺,总价款为328320元。双方在合同中对产权登记未作约定。合同签订后,许某于2001429日支付清全部购房款328320元。并于同年51日收楼使用。许某购买商铺后,一直办理不了房屋权属登记,遂于200568日以由于房产开发商的原因,导致其在法定的期限内无法拿到房产证为由,要求解除与房产开发商间的商品房购销合同,由房产开发商退回购房款并支付违约金。

房产开发商辩称:其一,双方于2001416日签署的正式《商品房购销合同》第十九条“关于产权登记的约定”中,双方特意删除合同中已有的办证期限及违约条款,意味着产权登记另行约定,待条件成就时再办理房地产权证。当时双方认为没有必要约定办理房地产权证期限及相关违约责任。其次,双方在200152日已办理商铺移交手续)。依据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定,其应该知道权利受到侵害时间为2001716日,提起诉讼的时效应从2001716日起计算,至2003716日届满,而被上诉人时至200568日才向人民法院提起诉讼,显然已超过法定诉讼时效期间,已丧失胜诉权。

法院经过审理,驳回许某解除商品房买卖合同请求,判决房产开发商向许某支付违约金54606.18元(自原告起诉之日计算至判决之日)及2005811日至被告实际支付之日的违约金(按已付购房款328320元,依中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息即日万分之二点一的利率标准)。

律师点评:双方购房合同已经合法成立,且在诉讼期间房地产开发商已实际办理了房产证,若判决解除合同有违 “鼓励、保护市场交易“的法律精神,因此法院判决双方继续履行商品房买卖合同。

作为出卖人,房产开发公司最基本的合同义务是将出售的房屋的所有权转移给房屋买受人,房屋所有权转移的法定形式是进行权属登记,因此,办理房产权属证是上诉人的一项基本义务。关于办证问题,双方当事人虽然在《商品房购销合同》中没有约定,依据法律规定,应由许某办理房屋权属证书,房产开发公司履行的是一种协助的义务。因此,房产开发商不能以没有约定办证为由,免除自己的法定协助义务。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定,上诉人的协助义务应当是“协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件”,具体来说,上诉人要履行预售商品房的确权手续,提供其作为出卖人应当提供的所有办证必需的资料。

关于办证期限以及违约责任的问题。虽然双方当事人在《商品房购销合同》中对此也没有约定,根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定,自房屋交付使用之日起90天,由于出卖人的原因,买受人在此期限届满未能取得房屋权属证书的,出卖人应当承担违约责任。

关于诉讼时效问题。违约产生的债务为普通债务适用两年诉讼时效。本案中,许某从200181日起已明知其权利受到侵害,故被上诉人应从上诉人明确违约之日即200182日起的两年内追究上诉人的违约责任。而许某于200568日才主张上诉人承担违约责任,因该违约金每天均在持续产生,故本案违约金的保护期限为200368日至200568日,超过两年诉讼时效期间的违约金部分,依法不予保护。